1000만원으로 서울에 집 사는 방법 경매방법(책 리뷰)

책 리뷰 '1,000만원으로 서울에 집사는 방법' 을 하면서 책의 주요 내용, 경매하는 법도 함께 소개해 드려 보겠습니다. 

저자 소개 : 이원일

25년간 호흡과 명상을 지도하던 저자는 42세에 돈 한 푼 없이 경매를 시작했다고 합니다. 심지어 시작할 때 돈이 없어서 500만원을 대부업체에서 빌려서 경매를 시작했다고 해요. 그때 목표는 3가지 였다고 합니다. 

1) 아들이 식당에 가서 메뉴의 금액을 보지 않고 먹고 싶은 것을 마음껏 먹게 하는 것. 
2) 가족들과 14번의 이사를 그만하고, 안정적인 보금자리를 찾는 것. 
3) 아들이 하고 싶은 공부가 있을 때는 재정적인 지원을 할 수 있는 것. 

경매를 시작한 지 8년만에 그는 21억원의 자산가가 되었고, 경매 강의도 진행하고 인스타그램으로 꾸준히 콘텐츠도 올리시는 것 같습니다. 인스타그램을 통해서 손글씨 콘텐츠로 경매를 쉽고 재미있게 알려주는 방법이 흥미로워서 팔로우를 하고 있었는데 이번에 책을 출간하셨다고 해서 구매하고 읽어보았습니다. 

책의 주요 포인트

포인트(1) 집을 사는 것이 아니라 땅을 사는 것이다.

책에서는 '집을 사는 것이 아니라' '대지권'을 구매하는 것이라고 강조합니다. 대지권을 저렴하게 구매하기 위해서 택한 것이 반지하였고, 경매라는 방식을 통해서 더 저렴하게 구매하는 방법을 택했다고 합니다. 
일반적으로 집을 살 때 돈 되는 집을 고르는 것이 아니라, 가족이 살 집을 고르게 됩니다. 이 생각을 바꿔야 한다고 책에서는 강조했습니다. 

포인트(2) 천만원으로 어떤 집을 살 수 있을까?

수십번의 경험이 있으신 저자님은 아래와 같이 대략적인 예시가 책에 있다. 
천만원 정도의 예산이 있다면 5,000만원 이하의 물건들을 검색하면 되고, 서울에는 이런 물건들이 거의 없기 때문에 인천쪽을 찾아보는 것을 추천하셨습니다. 

(1) 예산 : 1,000만원 
(2) 경매로 살 수 있는 집 : 4,000만원 (감정가 약 6,000만원) 
(3) 대출을 받을 수 있는 돈 : 3,200만원 (4,000만원에 대한 80%) 
(4) 세금 / 명도 / 수리비 160만원 (4,000만원에 대한 4% 정도를 잡으면 된다고 한다.) 

포인트(3) 돈 되는 물건인지 확인하기

물건 주변에 일자리 / 교통 / 시장(마트) / 학교 살펴보고, 주변 시세를 통해서 꼼꼼하게 적정한 감정가인지를 확인해야 합니다. 특히 빌라는 주변 시세를 확인하기 어렵기 때문에 더욱 꼼꼼한 시세 조사가 필요하다고 합니다. 

포인트(4) 대항력 있는 임차인

권리분석에서 가장 주요한 포인트는 '대항력 있는 임차인'입니다. 1981년 주택임대차보호법이 만들어 졌는데, 먼저 들어온 임차인이 주민센터에 전입신고를 한 날짜가 경매로 진행되는 말소 기준권리보다 빠르면 '대항력'을 갖는다는 내용입니다. 

이 집이 경매로 넘어가서 누군가가 낙찰을 받았다면, 그 낙찰자는 '대항력'을 갖게 되고 전세금을 받을때 까지 집을 넘겨주지 않아도 됩니다. 

하지만 여기서 계산해 보아야 하는 것이 '소액임차인 최우선변제권'입니다. 지역마다 소액임차인을 설정하는 기준이 다르고, 우선 변제해 주는 금액도 다릅니다. 최근 전세사기 피해가 많아지고, 보증금 상승추세를 반영하기 위해서 최우선 변제금액도 확대 되었습니다. 경매를 하시는 분들에게는 더 반가운 소식일 수 있겠습니다.

최우선변제

 

책 리뷰

책은 '아빠'가 아들에게 말하는 방법을 통해서 쓰여 있어서, 경매에 관심이 없어도 기본지식이 없어도 술술 넘기면서 쉽게 읽히는 책이었습니다. 오래전에 경매를 공부했다가 지방의 아파트를 타겟으로만 경매를 진행하는 클래스를 듣게 되면서 흥미를 좀 잃게 되었던 것 같습니다. 하지만 이 책을 통해서 다시 한번 경매 공부를 시작하고 꾸준하게 땅을 모아봐야겠다는 생각이 들었습니다. 
게다가 '탱크옥션' 1달권을 같이 주고 있어서 이것만으로도 책값은 손해가 아니라는 생각이 들었습니다.

추가적으로 여러분들에게 몇 가지 팁/주요 사항을 공유하고 싶습니다. 

1) 권리분석이 쉬운 매물부터 시작하자. 
초보자에게는 권리분석이 쉬운 매물부터 접근해야 합니다. '배당을 받을 수 있고, 후순위 임차인'의 조건을 꼭 체크해야 합니다. 

2) 경매에 집중할 매물을 고른다. 
부동산에도 여러 가지 종류가 있습니다. 꼬마빌딩, 아파트, 꼬마아파트, 반지하(책의 저자처럼 반지하로 대지권을 구매하는 방법) 등 여러가지가 있는데요. 나의 목표에 맞는 1가지의 종목을 골라서 파는 것이 유리하다는 생각이 듭니다. 

3) 경매체크리스트 다운받기
'365 월세통장' 저자이신 윤수현님의 블로그에서 찾은 유용한 엑셀 정보 공유해 드립니다!

다운로드 링크

<365 월세 통장> 부록_[시크릿 체크노트] 나눔 ♡

위의 링크에 들어가셔서 아래 파일을 다운로드 받으시면 됩니다. 
직접 업로드할 수도 있으나, 윤수현님께서 고생한 창작물을 제 블로그에 올리면 안된다는 생각이 들어서요 번거로우시더라도 위의 블로그에서 다운로드 부탁드립니다. 

경매절차표, 현장조사, 낙찰가 자동계산표, 입찰준비, 관리체크리스트, 보유물건 관리노트까지 정말 유용한 항목들이 잘 정리가 되어 있습니다. 경매를 본격적으로 준비하시는 분들이라면 꼭 다운받아두시길 추천해 드려요.