2023년이 7년만에 돌아온 청약 로또의 해인 것을 알고 계셨나요?
2016년 실거주 위주의 정책이 올해 1월 1주택자들도 청약에 도전할 수 있도록 많은 대책이 완화 되었습니다.
1주택자인 저도 청약에는 관심이 없다가 올해/내년 서울 청약로또에 도전해 보기 위해서,
아임해피님의 책 '대한민국 청약지도'를 읽고 공부하는 기회를 가졌습니다.
책 리뷰와 함께 청약통장에는 도대체 얼마를 넣어야 하는지, 무주택자/1주택자들은 어떤 전략을 가져가야 하는지, 국민주택/민영주택의 1순위 자격은 무엇인지 알아보겠습니다.
2023년 청약정책 알아보기
2023년 1.3대책 이후, 청약 시장에 호조세가 뚜렷하고, 7년전의 청약시장으로 돌아갔다고 아임해피님도 강조했습니다. 투기지역도 많이 풀렸고, 현행대비 개편안에 많은 부분의 대책이 완화 되었습니다.
| 현행 | 개편 | |
| 전매 제한 | 수도권 최대 10년 비수도권 최대 4년 |
수도권 최대 3년 |
| 실거주 의무 | 수도권 분양가상한제 주택 최대 5년 |
폐지 |
| 중도금 대출 | 분양가 12억 원 이하만 가능 |
분양가 관계없이 가능 |
| 특별공급 분양가 | 분양가 9억 원 초과는 특별공급 붕가 | 분양가 관계없이 가능 |
| 1주택 청약 당첨자 |
1주택자는 입주 가능일 2년 내 기존 주택 처분 |
당첨돼도 기존 주택 (1주택) 보유 가능 |
| 무순위청약 | 무주택자만 가능 | 유주택자도 가능, 거주지 요건 폐지 |
국민주택(공공분양, 공공임대) VS 민영주택(민간분양, 민간임대) 알아보기
주택청약제도는 정부가 1977년 '국민주택 우선공급'에 관한 규칙을 발표하면서 시작되었다고 합니다. 무주택 서민을 위해 아파트 공급은 늘려야 하는데 재원은 많이 부족했고, 이를 청약통장이라는 예금으로 기금을 조성하고자 시작한 제도입니다.
| 국민주택(공공분양, 공공임대) | 민영주택(민간분양, 민간임대) | |
| 설명 | - 국가나 지자체, LH 및 지방공사가 직접 건설 OR 공공,민간에서 국가나 지차체의 재정 및 주택도시기금을 지원받아 건설 |
-국민주택을 제외한 민간건설사에서 건설하고 공급하는주택 |
| 구분 | -공공분양 : 분양을 목적으로 공공이 공급하는 주택 -공공임대 : 임대 또는 임대 후 분양 전환을 목적으로 공공이 공급하는 주택 (영구임대주택, 국민임대주택, 행복주택, 장기전세주택, 분양전환공공임대주택, 기존주택매입임대주택, 기존주택전세임대주택) |
-민간분양 : 분양을 목적으로 민간이 공급하는 주택 -민간임대 : 임대를 목적으로 민간이 공급하는 주택 |
| 선정조건 | -공공택지 위주로 분양하기 때문에, 자격이 그만큼 더 까다로움 -청약통장의 납입횟수, 납입인정금액이 많은 순으로 선정 |
-분양단지가 많은 반면 분양가가 상대적으로 비싼편 -가점이 높은순(혹은 추첨제)로 당첨자를 선정 |
국민주택 / 민영주택 청약 1순위 자격 알아보기
자, 그렇다면 우리는 어떤 준비가 필요할까요? 우선 내가 1순위 대상인지 체크가 필요합니다.
저는 1주택을 이미 보유하고 있기 때문에 국민주택은 해당되지 않고, 민영주택에만 해당됩니다.
| 지역 | 국민주택 청약 1순위 자격 | 민영주택 청약 1순위 자격 | ||||
| 가입기간 | 납입횟수 | 기타 | 가입기간 | 기타 | ||
| 투기과열지구 및 조정대상지역 |
2년 | 24회 | -무주택 세대주 -세대 구성원 전원이 (최대 10년) 내 다른 주택에 당첨된 적이 없어야 함 |
2년 | -무주택 세대주, 1주택 세대주 -세대 구성원 전원이 과거 기간 (최대 10년) 내 다른 주택에 당첨된 적이 없어야 함 -기준 예치금액 충족 |
|
| 그외 지역 |
수도권 | 1년 | 12회 | -무주택 세대주, 무주택 세대의 세대원 |
1년 | -세대주, 세대원 -기준 예치금액 충족 |
| 수도권 외 | 6개월 | 6회 | 6개월 | |||
청약통장 얼마나 넣어야 할까
무주택자라면 월 10만원씩 꾸준하게 납입하는것이 중요하다. 월 납입인정 금액이 10만원이기 때문이다.
1주택자라면 지역/전용면적별 예치금액을 확인하고 해당 금액을 넣어두면 됩니다.
▶국민주택 : 예치금액의 기준이 따로 없으며, 다만 총 납입인정금액 (매월 1회씩 입금한 돈의 총 누적 금액)과 납입 횟수가 중요하다. 매월 연체없이 10만원씩을 꾸준히 납입하는 것이 중요!
▶민영주책 청약 시 지역/전용면적별 예치금액(단위 : 만원)
| 구분 | 서울/부산 | 기타 광역시 | 기타 시/군 |
| 85㎡ 이하 | 300 | 250 | 200 |
| 102㎡ 이하 | 600 | 400 | 300 |
| 135㎡ 이하 | 1,000 | 700 | 400 |
| 모든 면적 | 1,500 | 1,000 | 500 |
★주의 점 : 위의 지역은 앞으로 들어가고자 하는 아파트의 청약 해당지가 아니라 자신의 현재 거주지를 뜻합니다.
무주택자 / 유주택자 청약 전략
책에서 정리된 전략에 내 생각을 조금 더해 보았습니다.
<무주택자>
무주택자 세대에서 일어날 수 있는 비극은 자녀가 부동산 투자를 어설프게 공부해서 무주택 기회를 날려버리는 일입니다. 30세 이전 독립하기 전의 자녀는 부모님과 하나의 세대로 엮이기 때문에 적은 투자금으로 구매한 애물단지 같은 매물이 로또같은 무주택자의 기회를 날려버릴 수 있으니 조심해야 합니다.
(제가 참여한적 있었던 경매 스터디에서 첫 시간에 이야기 해주신 포인트!)
무주택자에게는 하나의 분양 단지에서 총 세번의 당첨 기회가 있습니다.
1) 가점제로 1회 경쟁
2) 무주택자끼리 추첨제 물량 중 75%를 두고 경쟁
3) 1주택자와 통합해서 세번째 추첨
<1주택자 전략>
1주택자 주택 처분 조건 폐지되고, 중소형 평형에서의 추첨제 부활소식은 1주택자가 자신의 집을 처분하지 않고 갈아타기 할 수 있는 유일한 방법이라고 책에서 설명했습니다.
규제지역이 아닌 비규제지역의분양 아파트는 한번 당첨된 이력이 있어도, 1주택자라도 청약을 넣을 수 있기 때문에 한번 당첨되었다 하더라도 포기할지 말고 꾸준하게 관심을 갖으면 좋을것 같습니다.
청약이 어렵다고 느껴지면, 분양권과 입주권(재건축 조합원이 새 집에 입주할 수 있는 권리)을 활용해 틈새를 공략할 수 있는 길이 충분히 있습니다.
<다주택자 전략>
가능성은 희박하지만,비규제지역에서 물량이 많은 단지라면 청약에 도전해 봅시다.
나의 청약전략 짜기
청약은 나의 청약 점수와 예산에 맞게 전략을 짜야 합니다. 사전에 청약홈 홈페이지에 방문해서 자신의 가점을 정확하게 계산해 두는게 필요합니다.
▶청약가점 계산기로 이동하기
'대한민국 청약지도' 책후기
글 한편으로 책에 대한 리뷰와 청약에 대한 정보를 모두 전달하기 어렵다고 느껴졌습니다.
다음편에서는 '무주택 기간 산정하기' '무주택에 해당하는 주택종류' '모델하우스 임장 팁' 등에 대해서 소개해 보려고 합니다. 청약에 대해서 아예 모르셨던 분들도 술술 읽기에 좋은 책입니다. 저는 주로 전자책을 읽지만 줄 그어가면서 공부하려고 종이책을 샀고, 여러분들께도 종이책을 추천드리고 싶습니다.
4월 27일 한국부동산원에 따르면 지난 3월 서울 주택청약종합저축 1순위 가입자는 385만명으로 지난해 9월 이후 390만에서 지속적으로 감소되다가 상승으로 돌아섰다고 합니다.
2순위 또한 2022년 5월 이후 10개월째 20만명 이상 순감하고 있지만 이 감소폭도 매월 줄고 있다고 하네요. 이는 청약 시장에서 많은 이들이 다시 기회를 보고 있다는 반증이 아닐까 싶습니다.
아직 청약에 관심이 없으셨다면 아임해피님의 책 꼭 읽어보시고, 저와 함께 올해 청약에 도전해 볼까요?
아임해피님이 공유해주신 자주가는 분양관련 사이트를 마지막으로 공유합니다.
▶청약홈 : 한국부동산원에서 만든 사이트로 전국의 분양 일정을 한눈에 파악
▶닥터 아파트 : 부동산 사이트 중에 가장 오래된 곳
▶호갱노노 : 분양을 클릭하면 지역별 분양 물량과 지도를 한눈에 체크 가능
▶직방 : 분양단지의 경쟁률을 한눈에 보여주고, 분양 예정 단지의 분양 시기도 확인가능
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